李宇嘉:城市更新3.0时代 趟过竞争红海,打造新盈利模式

作者:匿名时间:2019-10-22 17:45:53

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最近,房地产市场的悲观气氛突然加剧,9000亿元跌到了地上,但房地产市场还不够。相反,抵押贷款利率连续3个月反弹,房地产信托减半,房地产债务连续2个月收缩,资金有史以来首次退出房地产市场。8月份,热门房地产市场的成交量较上月有所下降。“九金十银”很少提前启动。恒大地产的销售折扣接近60%,前几年为7.4%。

更糟糕的是,国务院常务会议宣布,今后专项债券将不再用于土地储备和房地产相关领域(过去70%用于棚户区和土地储备)。今年上半年,住房改革减少了一半。今年下半年,情况就更不乐观了。据估计,三、四级楼市将“停滞”这不是危言耸听,因为夜壶理论不再有效。“7.30”政治局会议是一个分水岭。高层官员决心放弃对房地产的依赖。

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然而,从奢侈到节俭是很难的。身体已经倒在地上,心情在飞翔,思维的惯性没有改变。我们支持夜壶的理论。最近,我参加了一个关于城市更新的论坛,每个人都很沮丧。这是因为从2018年到今年上半年,深圳的城市更新部门基本上需要在一个月内出台2-3项新政策,主要基调是深圳旧改革的“去国有化”。然而,与会者普遍认为,收紧城市更新是周期性的房地产市场监管。当每个人都在讨论什么时候放松政策时,他脸上露出了金色的光芒。

要知道,城市更新已经从1.0住宅、2.0住宅,发展到了3.0工业地产时代。更新后的逻辑已经完全改变。例如,城市中的村庄采用更多的“微改造”(综合改造)方法,这些方法不寻求快速成功和即时效益,也不拆除大型建筑。即使“小修小补”,也不会导致租金大幅上涨。深圳已指定270平方公里的工业区像生态线一样受到保护。今后,工商转型、工商转型、工业和住宅转型等“房地产”项目将完全受阻。“工商业改造”将占城市更新的近60%,公园也将升级。只有这样,它才配得上领先的示范区。

在需求方面,作为介于工业和住宅房地产之间的灰色地带,"准住宅"一直具有很强的盈利能力,给开发商参与旧房改革的巨大勇气。他们玩世不恭地将改革引入适销对路的住宅房地产市场。但是,2017年将修订建筑设计规则(如规定最小分割面积),2018年将用于自持和三年销售,2019年将用于限制开发规模,连接产业改革和房地产市场的“类似房屋”的居住空间已经达到顶点。

最近,提交人的一个朋友说她将捍卫自己的权利。因为两年前买的商务公寓,原来的开发商(深圳当地一家知名开发商)能够使用煤气,但当他进入公寓时,他发现根本不可能使用煤气。未来,股票时代的特征是显而易见的。“准住宅”等产品最初是为满足投资需求而设计的。土地利用和规划存在问题,没有配套设施。当我们谈论生活和生活时,它的问题就暴露出来了。

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城市更新的地价评估规则也发生了变化,评估后的地价改为“标定地价”。目的是打击倒卖项目牟取暴利,间接提高更新成本,推高房价。除了打击前端的“投机项目”,后端也在打击“假工业和房地产”。新条例明确规定,工业规划报告应放在更新计划和单位计划之前。也就是说,开发商在申请更新项目时,应该先把更新后的产业规划拿出来,让专家看看是否真的引进了。

如果工业计划失败,更新计划和单位计划将直接扔进垃圾桶。这改变了以往先批准更新计划和单位计划,再将生米做成熟米的趋势,导致了“房地产”的违约更新。此外,新法规还提出工业区改造应启动“全周期管理”,即在土地出让或竣工验收过程中应签订工业发展监管协议。今后,不仅要审查你的行业引进计划是否具有欺骗性,还要监督行业引进后的整个过程,以防止偷梁换柱。

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深圳的房地产市场,不愧为全国的“风向标”,已经更新换代,进入精细化经营阶段。例如,深圳提出将工业用地类型与工业用地目录联系起来,合理区分工业用地类型和新工业用地、普通工业用地和商业服务用地的适宜产业链环节,加强工业用地与土地分类的联系。

另一个例子是深圳,它已经开始规划城市现有的工业园区,并研究和制定不同地区各种工业建筑的租金指导价格。今后,在收取补偿时,很难要求过高的价格,只能以指导租金为基础。现有的公园不再能够定期提高租金,而只能在指导租金的基础上提高租金。作为中国特色社会主义的示范区和模范城市,国家对深圳的高质量发展寄予厚望。深圳向全国展示的绝对不是高房价和高租金,否则怎么能称之为高品质呢?

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总的来说,深圳应该告别“房地产”的趋势,回归到产业支撑、资产管理和服务实体的原点。未来,开发商将从房地产销售和公园开发转向自给自足的房地产和公园运营。更新计划批准后,项目的特殊规定应“精心设计、准确定位、经批准”,并对拟引进行业的行业竞争格局、市场盈利模式、上下游生态链、产业转型前景、配套设施和服务需求进行深入研究,努力确保您是房地产行业最有知识的行业。

这是没有出路的。这是因为简单的再生产、高营业额利润,甚至“房地产和假货行业”都已成为过去。政策鼓励和库存振兴迫使每个人都转向工业房地产,导致从蓝海到红海深处的竞争。因此,房地产人应该是工业领域的专家,找到切入细分市场的机会,成为细分市场的专家。至于其他方面,我们应该引进各种资本和工业人才,并利用他们各自的优势(投资、经营和投资)。

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这些项目中的一两个足以让开发人员花上几年的时间。赚取长期运营收入将是件好事。不要期待快速的现金流。当然,资源整合也有一些机会,例如辅助公共设施由7%增至15%,以及公园升级后批出地积比率等。,都是为了鼓励工人返回实体,抵消工人工作的费用。

此外,过去工业区是分散的,平均面积只有3.6公顷。在未来,也有连续发展和空间整合的机会。分散的工业和改革资源整合后,平均收入可以增加。当然,这需要政府同时跟进法定图则和配套设施。最后,全面改进并非没有盈利机会,因为整个审批过程也在改进过程中。总之,这是穿越红海让行业沉浸2-3年,然后成为房地产行业的行业专家的第一步。

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